就在上周，4月经济数据出炉，相信你也看到了。

(资料图片)

刚刚在五一假期找到的快乐，又被茫然冲散。

但是，如果把所有“现在”都放进周期来看，那些站在波峰的狂喜，和身处低谷的困扰，都会省去很多。

唯一值得关注的，是对未来趋势的把握，和你想在未来，扮演什么样的角色。

永远不要浪费一场危机

如果时光倒流。

2000年美国互联网泡沫破裂，硅谷哀鸿遍野，谁能想到3年后就能喜提百度、盛大、携程等一批中概股赴美上市热潮？

2008年金融危机弥漫全球，谁会想到就是在这一年，Iphone 3G捆绑APP store出炉，触发了智能手机和移动互联网的新纪元。

6年后，京东、阿里巨无霸平台公司纷纷上市，APP逐渐铺满屏幕，最终改变了我们的生活。

▲2014年5月22日，京东在纳斯达克成功上市，京东和其身处的中国互联网行业，都迈入鼎盛时代 | 图源 知识财经

“永远不要浪费一场危机。”

就连英国首相丘吉尔说这句话的时候，第二次世界大战也在接近尾声。

身为普通人，我们永远无法改变趋势，但永远要努力在最冷的冬天保持希望，努力给自己找件御寒的衣裳，成为挨过冬天就能破土而出的那粒种子。

实际上，2023年，仍然有些变化，值得我们关注。

尤其是准备踩准时代节奏的人，是时候为这些变化做些准备了。

2月17日，探讨了10年之久的注册制，确定实施。

4月10日，首批10只新股注册制后主板上市。

▲2月17日，A股进入全面注册制时代。

过去那种哪怕再优质企业，也要等着指标排队上市，甚至就连烂公司也能当作“壳资源”明码标价的荒诞故事，将一去不复返。

散户即将在股市消失，专业的投资人不会再相信“故事”。

有雄心上市的企业，比以往任何时候，都更需要有公允市价估值的资产，作为让资本市场放心的”安全垫”。

其实，无论将来要不要上市，只要有融资可能，企业都要将资产配置及早提上日程。

即便抛开本身的升值空间不考虑，固定资产不仅在账面上能够有效提高估值，在给到投资人和机构信心方面，也会有看不见的溢价。

深圳不同阶段的企业，实际上面临2种主流选择：

◎ 腰部及以上企业，当然首选分布在各区，未来5年陆续建成的1亿㎡工业上楼厂房空间。

这些项目由各区政府不惜重金打造，无论产品设计，还是租金价格，都足见深圳的实力和诚意。

只是，深圳各区的工业上楼都有相当严格的企业遴选标准。

对于入驻企业的产值税收，以及未来工业厂房在市场上的流通，也有明确的要求，对企业来说，需要做更细致的研究，和更长远的考量。

我身边就有质素不错的企业，因为某项指标无法入围；

也有企业在最后时刻，考虑到这类厂房缺乏资产属性和金融属性，无法市场化流通，难以在关键时刻作为企业发展的压舱石，最终选择放弃。

◎ 如果企业追求厂房空间性价比和自由度，同时，又希望未来能够分享城市发展红利带来物业增值，很多则把眼光投向东莞临深片区，尤其是凤岗。

过去40年来，东莞和深圳接壤的3个片区里，松山湖和滨海湾新区的价格已经无限接近甚至超过了深圳松岗和光明，凤岗可以说是目前的唯一洼地。

而且松山湖和滨海湾新区的新增厂房空间，以大体量的头部企业自持为主，能够散售的多是研发办公，在承重、电力荷载和空间布局等一系列细节上，都并不太适用于生产制造。

据了解，凤岗京东专精特新园，近期还在联合政府，给出1500元/m²专项补贴。

算下来，价格还不到深圳的1/3。

▲京东专精特新园（红线内）俯瞰

凤岗的优势，与生俱来

补贴价格能够降低一时的购入成本，地理位置才能决定更长远的使用成本。

◎ 2张地图说明一切。

第1张，深圳东西走向100公里，南北最窄只有10公里，凤岗不仅嵌入深圳，而且地处深圳东西的中心位，也基本是深圳南北最狭窄的位置。

40分钟半径，覆盖深圳福田、龙华、罗湖、龙岗、坪山等多个中心，而且从深莞交接的凤岗雁田和香港的直线距离不到15公里。

第2张，深圳都市圈地图。

以福田CBD为原点，凤岗和龙华、宝安、龙岗一样，位于二环，比一环便宜太多，又比三环更方便，综合性价比喜人。

◎ 再看看那些地图上看不到的“软实力”。

作为“世界工厂”，过往凤岗产业以通用零部件、金属包装、电气器件、塑料制品等为主，现在已经在向人工智能、电子信息、智能制造转型，市场主体超过4万家。

近5年来，新增高科技产业空间超过500万㎡，为深圳企业向研发制造延展，提供了巨大空间。

◎ 人才，相信也是很多企业将来一定需要的。

穿过龙凤隧道，就是东部国际大学城。

大学城10万高端人才、3所诺奖实验室、42家创新平台，已经引进包括诺奖获得者在内470余名国际知名学者和研究人员，奠定这里成为深圳“小硅谷”的基础。

◎ 交通更是和在深圳几乎没有差别。

已经开通的外环高速、博深、水官、丹平、机荷把凤岗包了进来，

计划2026年完工的深惠城际，连通前海、南山高新区、西丽高铁站、深圳北站、大运中心、深圳坪地低碳城，堪称贯穿深圳东西都产业快线，凤岗是唯一设在东莞的站点。

所以，1步大运，3站深圳北，5站直达前海，正在从规划走进现实。

“买”的优势，也比“租”更明显

那么最现实的问题来了，买和租，到底哪个更划算？

我们以一个建筑面积2000㎡，售价8000元/㎡，租金35元/㎡·月的产品进行测算，这笔账一看就清楚：

补充一点，这是在 不考虑通常房东每3年5%的租金递增，也不考虑利息的最简单情况下 计算。

而优质的厂房，不仅能享有物业升值保值的红利，还可以在企业需要资金周转或者准备上市时，成为最好的资产证明，这点前面已经详细讲过，在此不做赘述。

另一方面，企业持有厂房之后作为固定资产入账，还可以抵扣相关税费：

◎ 增值税进项税额抵扣：

按照总价1600万，进项税率9%，那么可抵扣的固定资产进项税 = 1600万元÷（1+9%）*9% =132.11万元。

◎ 企业所得税固定资产年折旧抵减：

总价1600万，不含税总价为1467.89万元，按照惯例，预计残值率5%。

按折旧期限20年、平均年限法计提折旧。

年折旧额为1467.89万*（1-5%）÷20年=69.72万元。

那么，固定资产年折旧抵减企业所得税 =69.72万元*25% = 17.43万元。

20年可抵扣企业所得税= 17.43万元*20=348.6万元。

结果很明显：

企业主租厂房10年的总租金，就能5成首付买自己的厂房了。

租用厂房20年的综合成本，已经超过了购买厂房的成本。

辛辛苦苦租赁厂房20年，原来是给房东打工。

而且，等到企业偶尔需要资金周转，租金清单显然也是没有办法救急的。

◎ 还曾经有人问过我，自建厂房怎么样？

我一般会推荐他去看两个东西：

一个是去随便找几个不是专业开发商做的产业园，哪怕业主是挂着国字头的大企业，仅就地下停车场的凌乱动线，就能充分说明一件事：专业的事情，请让专业的人去做。

10年做一个园区，和1年做10个园区，专业水准不可同日而语。

另一个建议是去看看珠海巨人大厦的历史。

▲史玉柱的“滑铁卢”——巨人大厦，烂尾24年，终于在2021年被接手盘活。| 图源 南方+

史玉柱毫无疑问是近代商业史上的奇才，即便聪明如他，也曾经被一栋大厦拖到破产。

还记得，5年前采访中城新产业控股集团董事长总裁刘爱明时，他曾经说起，做产业的人做园区，最大的挑战就是资金。

园区动辄以亿为单位的资金量级，很多产业企业对与这个量级的钱并没有太多概念。

一块看上去便宜的地，最终也可能压垮企业。

准备自建厂房的企业家们，除了报批、规划、设计、消防、配套等等这些琐碎又专业的“小事”，单就“算账”一件事，已经足够让太多人后！悔！开！始！

京东出手

解决从产品到商品2大痛点

买还是租的“账”已经算过，

其他可能出现的“雷”，京东智谷的开发运营团队，专业排雷几十年的资深人员，也已帮你提前扫清。

甚至还有些规划、账本上看不到的优势，相信一定能够对于企业的长远发展，有所助力。

首先，当然是京东。

京东最广为人知的两个标签，一个是电商平台，一个是自建物流。

仅凭这两点，是不是就已经解决了从产品到商品最难的2大痛点？

京东智谷，本身就是京东数字化赋能中国制造的湾区样本。

总投资超过120亿，合计约180万㎡，也是京东“湾区布局”的重要核心。

剧透下项目的部分10年规划：

培育独角兽企业10家，培育上市企业15家，吸引京东湾区上下游产业链及配套企业逾2500家，引进高端研发人才10000人。

而今天要重点介绍的京东专精特新园，就是京东智谷的迭代升级产品，规划建面51万㎡。

园区除了提供东莞版顶级的“工业上楼”智造厂房，还为发展阶段更靠前的企业，定制了少量的独栋厂房，“产研办展仓”一体化解决。

整个园区的首层都是实心地，没有地下室，满足企业大吨位设备摆放需求。

▲京东专精特新园独栋厂房

▲京东专精特新园高端智造厂房

▲园区紧邻雁田水库，推窗即见3800亩稀缺湖景

开发运营团队都是资深选手，园区八大企业赋能服务体系，能够全力配合到企业家的发展。

企业主完全不用今天去了解私域流量获客，明天去参加投资人的聚餐。

只要园区企业需要，从技术到资本、从市场到服务，都在京东专精特新园的服务体系内。

和企业一起，打造更加高效优质的产业生态，不仅抱团穿越这个漫长的季节，而且还要在春天来临的时候，枝繁叶茂。

风浪越大，鱼越贵，渔船却可能更便宜。

如果风浪之后我们还准备继续打鱼，甚至还想打到更多鱼，现在购置几条像样的渔船，也许就能在未来，增加竞争力，保住利润率。

每朵乌云，其实都镶着金边。

人与人的差别是，有人能看见它。

| 数据来源

【1】《仅仅是昨天：我们亲历的萧条、繁荣和时代》｜张小珺

｜深圳乐居

｜合一产业运营

【4】《荡气回肠的中国移动互联网十年》｜

https://static.nfapp.southcn.com/content/201902/18/c1927840.html

【5】《长风万里启新程——股票发行注册制十年改革述评》｜新华社

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1759874368080056197&wfr=spider&for=pc

【6】《美国证券发行注册制改革的推行背景和政策储备 》｜澎湃新闻

https://www.sohu.com/a/285083245_260616

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